Vuokra-asuntomarkkinoiden tilanne ja näkymät

Asuntokaupan yskiessä paikoin aika pahastikin, painopiste asuntomarkkinoilla on siirtynyt selvästi vuokra-asuntoihin. On syytäkin, sillä niiden tuotanto on ollut lamassa jo pitkään. Vuokra-asuntojen rakentaminen ei ole kiinnostanut juuri ketään – ei niin sanottuja yleishyödyllisiä rakennuttajia eikä yksityisiä sijoittajia. Esimerkiksi eläke- ja vakuutusyhtiöt ovat olleet varsin varovaisia.

"Jonkun kolmesta tekijästä on muututtava: joko vuokrien on noustava, hankintahintojen laskettava tai sijoittavan tuottovaatimuksen laskettava", kiteyttää Kiinteistö-Tapiola Oy:n toimitusjohtaja Vesa Immonen.

Valtio pyrkii vauhdittamaan vuokra-asuntojen rakentamista esimerkiksi uudella korkotuella, jonka toivotaan tuovan vaihtoehdon vapaarahoitteisen ja niin sanotun yleishyödyllisen vuokra-asuntotuotannon välimaastoon.

"Ensimmäistä kertaa sitten 90-luvun laman valtiovallalla on aito tahto lisätä vuokra-asuntojen määrää", toteaa Vuokraturva Oy:n hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola. "Tähän liittyy se, että vuokra-asuntojen tuotannolla on työllistävä vaikutus. Nähdään myös vuokra-asuntojen tärkeys asuntomarkkinoiden jouston kannalta."

Vuokra-asuntomarkkinoilla tilanne on oikeastaan samanlainen kuin omistusasuntojen markkinoilla. Kovin kysyntä on pienistä asunnoista, kun taas isompien asuntojen kohdalla markkinat ovat selvästi rauhallisemmat.

Pienien vuokra-asuntojen kohdalla leimaa-antavaa on se, että kysyntä on suurempaa kuin tarjonta. Näytöillä on paljon väkeä. Isoissa vuokra-asunnoissa vuokralaisilla on hyvin valinnanvaraa. Isoja, mukavan kuntoisia perheasuntoja kohtuullisen maltillisilla vuokrapyynnöillä on tällä hetkellä tarjolla mukavasti.

Esimerkkiasunto:
Alppila, Helsinki
1 h+avokeittiö+kph 22 m2
Vuokrapyyntö 550 €(kk

Vuoden 2009 aikana pienten asuntojen vuokrat näyttävät jatkavan nousuaan. Sen sijaan isompien asuntojen osalta tilanne toinen. Varsinkin yli kolmen huoneen asuntojen vuokrat näyttävät laskevan tänä vuonna

Vuokrien kehitys 2009:
Yksiöt + 9 %
Kaksiot + 6 %
Kolmiot + 2 %
4 huonetta - 3 %
5 huonetta - - 5 %

- Lähde: Vuokraturva Oy

Nykytilanteessa vuokra-asumista harkitsee moni sellainenkin, joka vielä jokin aika sitten kaavaili asunnon ostamista – ainakin väliaikaisesti. "Jos epäilee asuntojen hintojen vielä laskevan tänä vuonna, saattaa olla turvallinen veto vuokrata perheasunto ja seurailla tilannetta", Metsola arvelee.

Vuokra-asuntosijoittajan näkökulmasta tilanne on mielenkiintoinen. Ensinnäkin korot ovat alhaalla, eli uusien asuntojen ostaminen velkarahalla on houkuttelevaa. Toisaalta vuokra-asuntojen kysyntä on hyvä. Lisäksi asuntokauppa elää sen verran hiljaista aikaa, että sellaisiakin tarjouksia, jotka ovat alle pyyntihinnan voi esittää ja saada läpi.

Vuokra-asunnon tuotto muodostuu kahdesta osasta - vuokratuotto ja mahdollinen arvonnousu. Molempien osalta asunnon valinta ostovaiheessa on kriittisen tärkeätä. Lisäksi täytyy muistaa remontit: jos on tulossa isoja peruskorjauksia, niistä aiheutuu tietysti kustannuksia. Perinteisesti on pidetty nyrkkisääntönä, että sijoitusasunto tuottaa vuodessa 4-5 prosenttia kohtuullisen riskitöntä tuottoa. "Samaan hengenvetoon täytyy todeta, että jos asunto on oikein huolella valittu, tuotto voi yltää 6-7 prosenttiin. Erityisen tärkeää on, että sijoituspäätökset tehdään laskimella eikä tunteella. Hetken innostus johtaa valitettavan usein sellaisiin investointeihin, jotka sijoitusmielessä eivät ole erityisen perusteltuja."

Markkinoille tulossa olevat, vuokra-asuntoihin sijoittavat rahastot tekevät asuntosijoittamisen entistä helpommaksi. Ne sopivat etenkin niille, joilla ei ole halua kantaa vastuuta perinteisen vuokranantajasijoittajan monista tehtävistä ja velvollisuuksista.

"Kun rahastojen kautta sijoitetaan, on aivan sama sijoitetaanko pörssiosakkeisiin vai asunto-osakkeisiin", Metsola toteaa. "Sijoittaja vain antaa sen rahan. Ammattilaiset hoitavat asiat ja sijoittaja vain odottaa tuottoa."

Markkinatilanne on siis varsin otollinen asuntosijoittajan kannalta. Vuokra-asunnon hakijalle asetelma on tutun kaksijakoinen: "Jos ihmisellä ovat asiat kunnossa, on vakituinen työpaikka ja maksut ja velvoitteet hoidettu, niin ei se pienenkään vuokra-asunnon saaminen erityisen hankalaa ole", Timo Metsola sanoo. " Ongelmat korostuvat silloin, kun taustalla on luottohäiriöitä tai on menetetty työpaikka tai jouduttu muutoin tilanteeseen, jossa vuokranantaja empii."

Lisätietoja:
www.suomenvuokranantajat.fi

Joka kodin asuntomarkkinat 20.2.2009