Vuokra-asuntomarkkinat vedenjakajalla
Omistus- ja vuokra-asuntojen välillä vallitsee asuntomarkkinoilla tietynlainen kauhun tasapaino, jota keinulautailmiöksikin voidaan luonnehtia.
"Silloin kun omistusasuntoja ostetaan ja myydään vilkkaasti, vuokramarkkinoilla on hiljaisempaa ja vastaavasti kun asuntokauppa hiljenee, silloin vuokramarkkinoilla räjähtää - kuten olemme tänä talvena nähneet", toteaa Vuokraturva Oy:n hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola.
Räjähdys näkyy vuokrien selvänä nousuna. Tuoreimpien tilastotietojen mukaan vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat alkuvuonna pääkaupunkiseudulla lähes seitsemän prosenttia edellisestä vuodesta. Muualla Suomessa nousuvauhti oli yli puolet hitaampaa.
Vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokrat
Tammi-maaliskuu 2009
€/m2/kk muutos Pääkaupunkiseutu 13,76 6,7 % Muu Suomi 9,17 2,7 % Lähde: Tilastokeskus
Vuokratasojen ero uusissa ja vanhoissa vuokrasopimuksissa on samalla kasvanut varsinkin pääkaupunkiseudulla.
Vuokraero uusissa ja vanhoissa vuokrasopimuksissa
Tammi-maaliskuu 2009
Helsinki 2,3 €/m2/kk
Pääkaupunkiseutu 2,0
Muu Suomi 0,7
Lähde: Tilastokeskus
Vuokrankorotuksia on kahdenlaisia. Ensinnäkin on vuosittaisia indeksikorotuksia, joiden tarkoitus on pitää vuokra paikallaan suhteessa muuhun kustannustasoon. Jos se kuitenkin on jäänyt jälkeen yleisestä markkinatasosta, vuokranantaja voi käyttää niin sanottua tasokorotusta, joka voi olla maksimissaan 15 prosentilla.
Metsola arvioi, että jyrkin nousu on nyt nähty: "Asuntokauppa on hiukan virkistynyt, mikä on saanut aikaan sen, että kovimmat vuokrannousupaineet ovat asettumassa. Isoa vanhojen sopimusten kantaa korotetaan vaiheittain markkinavuokrien tasolle, minkä takia vuokrien nousu näkyy kokonaistilastossa vielä koko tämän vuoden ajan."
Vuokra-asuntomarkkinoilla vallitsee samanlainen tilanne kuin omistusasuntomarkkinoilla siinä mielessä, että isojen asuntojen kysyntä on laimeaa ja niiden vuokrat ovat jopa laskussa tarjonnan lisääntyessä. Ihmiset haluavat vähentää menojaan ja monissa tapauksissa on tultu vuokralaisten maksukyvyn äärirajoille. Tästä on selvä merkki se, että ihmiset muuttavat pienempiin asuntoihin tai kauemmaksi kaupunkien keskustoista.
Yhteiskunta hidastelee tukitoimissaan
Vaikka uusia vuokra-asuntoja ei ole juurikaan rakennettu, vuokramarkkinoille on tullut lisää tarjontaa, kun myymättömiä asuntoja on siirtynyt tuhatmäärin vuokra-asunnoiksi. Uusia niin sanottuja sesonkivuokranantajia on tullut markkinoille myös osakemarkkinoilla tapahtuneiden rajujen muutosten takia.
"Silloin kun pörssi sukelsi, asuntosijoittajiksi siirtyi tahoja muista sijoitusmuodoista - he siis vaihtoivat sijoitusinstrumenttia", kertoo Suomen Vuokranantajat SVA ry:n toiminnanjohtaja Virpi Hienonen. "Asuntosijoittajiksi tarvitaan uusia tahoja. Nyt on uusia, asuntosijoittamisesta kiinnostuneita henkilöitä, jotka toivottavasti pysyvät asuntosijoittajina myöhemminkin."
Sesonkivuokranantaja on omalta osaltaan helpottamassa kasvukeskusten vuokra-asuntopulaa. Hienonen muistuttaa kuitenkin, että uusiin toimijoihin liittyy myös tiettyjä riskejä:
"Jos ei ole kokemusta vuokranantajana toimimisesta, ei osata aina ottaa riittävästi selvää asioista. Sopimuksissa voi olla ehtoja, jotka ovat lainsäädännön vastaisia tai muutoin osapuolten kannalta huonoja tai epäselviä."
Osaamisen lisäksi riskejä saattaa sisältyä vuokranantajana toimimisen pitkäjänteisyyteen tai pysyvyyteen:
"Jos kohde on laitettu vuokralle vain sen takia, että se ei mennyt kaupaksi, on hyvin luonnollista, että kyseinen vuokranantaja on kuulolla ja seuraa hyvin tarkkaan markkinoiden kehitystä ja voi olla myymässä kohdetta hyvinkin lyhyen ajan kuluttua."
Uusien ja entisten vuokranantajien sekä vuokralaisten kannattaa ehdottomasti tutustua hyvän vuokratavan pelisääntöihin, jotka vuokra-asuntomarkkinoiden osapuolet ovat yhdessä koonneet ja julkaisseet. Helppolukuinen opas on käännetty myös englanniksi ja ruotsiksi ja venäjänkielinen versiokin on vireillä.
Vuokralaisten kannalta nykyiseen markkina- ja taloustilanteeseen liittyy muitakin uhkakuvia. Metsola on huolissaan yhteiskunnan tukimekanismien hitaasta reagoinnista silloin, kun vuokralainen joutuu vaikeuksiin esimerkiksi työttömyyden takia:
"Ei saada työttömyyskorvausta enempää kuin sosiaalipuolenkaan tukia riittävän nopeasti, vaan työntekijä ehditään häätää, ennen kuin byrokratia ehtii tuottamaan päätökset hänen vuokra-asumisensa tukemisesta." Metsola haastaakin valtion ja julkishallinnon ripeisiin toimiin epäkohdan korjaamiseksi.
Vuokra-asuntomarkkinoiden mielenkiintoisiin nykypiirteisiin kuuluu se, että työsuhdeasunnot saattavat tehdä uutta tuloaan.
"Työsuhdeasuntojen verotusarvot ovat hyvin matalia, tyypillisesti alle puolet vuokratasoista", Timo Metsola sanoo. "Se tarkoittaa sitä, että jos työntekijä vuokraa itselleen asunnon ja työnantaja maksaakin vuokran, verottaja tukee järjestelyä vahvasti."
Sekä vuokralaisten että vuokranantajien etujärjestöt pohtivat nyt yhdessä viranomaisten kanssa työsuhdeasumisen tämän ajan periaatteita ja käytäntöjä.
Lisätietoja vuokra-asuntomarkkinoista:
www.jokakoti.fi
Joka kodin asuntomarkkinat 15.5.2009