Mökki homeessa - vastuutonta kuntotarkastusta?

Yksi Joka Kodin Asuntomarkkinoiden seurantakohteista on Sipoossa, upealla paikalla aivan meren rannassa sijaitseva huvilarakennus. Talo on rakennettu pääosin vuonna 1951, vuonna 1967 siihen on tehty laajennusosa.

Keväällä kiinteistö vaihtoi omistajaa. Myyjän Raksystems Oy:llä teettämän kuntoarvion mukaan talo oli ikäänsä nähden tyydyttävässä kunnossa eikä siinä ollut havaittavissa kosteus- tai muita vaurioita.

Uutta omistajaa odotti karmea yllätys. Juhannuksen aikaan perheellä oli aikomuksena viettää muutama päivä uudessa talossaan. Ensimmäisen yön jälkeen alle vuoden ikäisen tyttären kaulassa huomattiin voimakasta punoitusta ja aikuistenkin olo oli tukkoinen. Kunnan terveystarkastaja hälytettiin paikalle ja hänen tuomionsa oli yhtä tyly kuin pikainen: talo oli asumiseen kelvottomassa kunnossa.

Ostaja katsoi parhaaksi hankkia lausunnon toiseltakin kuntoarvioijalta. Matti Eklund totesi heti pihalla, autosta noustuaan, että asunto haisee homeelta kymmenen metrin päähän. Aikaisempi kuntoarvio kääntyi päälaelleen - Eklund tutki paikat ja totesi talon olevan homeessa joka puolelta.

Alkuperäisen kuntoarvion mukaan korjauskustannukset olisivat olleet enimmillään 100 - 200 000 mk. Tällä hetkellä näyttää siltä, että ne nousevat ainakin kolminkertaisiksi, mahdollisesti jopa 700 000 markkaan.

Ostaja pääsi sopimukseen myyjän kanssa ja sai kauppahinnasta hyvityksen. Harmi on kuitenkin kerrassaan kohtuuton. Talon herkän sijainnin ja arvokkaan ympäristän takia korjaaminen ei ole yksinkertaista. Remontti laajeni kovasti ja se on tehtävä osissa.

Mikä on kuntoarvion tekijän vastuu?

Varatuomari Kimmo Sarekoski

Varatuomari Kimmo Sarekoski: "Kuntoarvioijan on tehtävä arvointi huolellisesti. Minkäänlaista standardia ei ole olemassa, vaan jokainen tarkastaja vastaa tekemästään työstä kuten muutkin elinkeinonharjoittajat. Sopimukset kuntoarvioinnista on syytä tehdä kirjallisina. Niissä on yleensä vastuunrajoitusehtoja: vedotaan konsulttitoiminan yleisiin sopimusehtoihin tai rajataan korvaukset esimerkiksi palkkion määrään.

Näitä ehtoja on testattu kuluttajavalituslautakunnassa, eivätkä ne ole pitäneet. Kuluttaja voi toisin sanoen vaatia vahinkonsa korvaamista riippumatta kuntoarvioijan palkkion määrästä. Tällainen vastuunrajoittamisehto tutkitaan tapauskohtaisesti ja jos se katsotaan kohtuuttomaksi, sillä ei ole vaikutusta.

Kun puhutaan mahdollisista vahingonkorvauksista, joudutaan miettimään kuntotarkastuksen toimeksiannon laajuutta ja tarkoitusta. Kuinka tarkasti korjauskustannuksiin on ollut tarkoitus ottaa kantaa? Ovatko viat jääneet havaitsematta vai onko ne havaittu, mutta kustannusarvio osunut pahasti harhaan? On myös selvitettävä, mikä on ollut vahinko ja mikä on sen rahallinen arvo.

Ruotsissa on ainakin yhdessä tapauksessa hyväksytty ostajan korvausvaatimus, joka on kohdistunut sekä myyjään että kuntoarvioijaan. Vaikka kuntoarvioija ei joutunutkaan täysimääräiseen vastuuseen, hän joutui osallistumaan huomattavasti palkkionsa ylittävään vastuuseen eli niiden korjausten kustannuksiin, joiden tarve oli jäänyt havaitsematta."

Tarkastajien sertifiointi tulossa

"Asuntokaupan kuntotarkastus on uusi menettelytapa jonka tarkoitus on varmistaa, ettei ostajan ja myyjän välille syntyisi myytävän kiinteistön kuntoa koskevia ristiriitoja. Se on tarkoitettu erityisesti omakotitalojen myyntiä varten, mutta sitä voi käyttää soveltuvin osin myös rivi- ja ehkä kerrostalo-osakkeiden myynnissä - osakeyhtiölaki tuo kuitenkin siellä mukaan myös muita näkökohtia.

Jotkut tahot ovat jo alkaneet kouluttaa rakennusalalla toimivia henkilöitä tarkastustehtävin. Tarkastajien pätevyydelle on saatava selvä, yhteinen tavoitetaso. Sen takia Kiinteistöalan Koulutussäätiö järjestää jo tämän vuoden loppupuolella tällaisessa koulutuksessa olleille henkilöille yhtenäisen, valtakunnallisen tutkinnon. Silloin heidät on arvioitu saman mittapuun mukaan kelvollisiksi tekemään asuntokaupan kuntokartoituksia. Koulutuksessa selvitetään muun muassa vähimmäistarkastuksen taso, mitä pitää tarkastaa ja mitkä ovat tarkastajan vastuut.

Myös vakuutusyhtiöt ovat olleet mukana luomassa uutta järjestelmää, sillä niitä koskettaa kiinteistökauppaan liittyvä virhevakuutusjärjestelmä. Nekin ovat käyttäneet tarkastajia ja asettaneet heille omia pätevyysvaatimuksiaan. Uusi sertifiointi tulisi palvelemaan myös vakuutusyhtiöitä - samat henkilöt voisivat tehdä tarkastuksia niidenkin pyynnöstä.

Periaatteessa tarkastus tehdään silmämääräisesti rikkomatta seiniä, kattoja ja rakenteita. Kuntotarkastajille tullan kuitenkin antamaan yksiselitteiset ohjeet siitä, että rakennuksen ja rakenteiden todellinen tila on saatava selville. Jos sitä ei voi todeta riittävällä varmuudella rikkomatta materiaaleja on neuvoteltava myyjän kanssa siitä, mistä otetaan riittävät näytteet."

Tarkastajan taustan saa tarkistaa

Ympäristöministeriöllä ei sinänsä ole koulutuksen kanssa muuta tekemistä kuin että se on halunnut olla mukana käynnistämässä asiaa. Onhan ministeriöllä ollut oma mallinsa kiinteistönhoitoon - erityisesti kerrostalokantaan, lähinnä sen kuntoarvioihin ja syvällisempiin kuntotutkimuksiin. Mäkinen uskoo, että uudesta järjestelmästä tulee olemaan iso apu ja riitoja saadaan vähennettyä.

Asuntokaupan kuntoarvioita tehdään koko ajan, tekijöinä ovat usein rakennusalan konsultit. Tarkastajan kelpoisuuden voi kyllä tarkistaa vaikka tutkintoa ei vielä olekaan olemassa. Mäkinen muistuttaa vanhasta, hyväksi havaitusta käytännöstä: "Kannattaa kysyä ehdokkaalta, missä hän on tehnyt viimeiset kolme kuntotarkastusta. Sitten voi soittaa asianomaisille ja kysyä, kuinka henkilö tehtävästään selvisi." Kannattaa myös tarkistaa, että tarkastajalla on voimassaoleva vastuuvakuutus.

Lähde: MTV3 - Joka Kodin Asuntomarkkinat 24.9.2000

Salaojat kuntoon ja kivi murskaksi homekohteessa
Kestävä katto huopakatteella
Puhdasta vettä porakaivosta
Jätevedet kuriin