Kunnossapitovastuu ja osakkaan muutostyöt taloyhtiössä

Taloyhtiön ja sen osakkaiden kunnossapitovastuista sekä osakkaiden oikeudesta tehdä muutostöitä on säädetty asunto-osakeyhtiölaissa. Kiinteistöliiton julkaisemasta vastuunjakotaulukosta puolestaan ilmenee havainnollisesti, miten vastuu yleensä jakaantuu rakennusosittain taloyhtiön ja osakkaan kesken. Taloyhtiö voi toki päättää toisenlaisistakin periaatteista, jotka merkitään yhtiöjärjestykseen.

Asunto-osakeyhtiölaki

77 § osakkaan oikeus muutostöihin
78 § kunnossapitovastuu raloyhtiössä

"Lähtökohtaisesti kunnossapitovastuu määräytyy siten, että osakkeen omistaja vastaa asunnon sisäpuolesta ja yhtiö vastaa rakenteista," kiteyttää Suomen Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Tiina Hallberg. "Huoneiston sisäpuolella vastuu jakautuu niin, että yhtiö vastaa siellä putkista, vesiputkista, sähköstä, erilaisista tiedonsiirtojohdoista sekä vesihanoista, jotka on asennettu kaikkiin huoneistoihin saman tasoisena. Yhtiö vastaa huoneiston sisällä myöskin sellaisista vioista, jotka ovat seurausta rakenteessa olevasta viasta - tyypillisiä ovat esimerkiksi vesivahinko tai kosteusvaurio. Hyvin vanhan, huollotta jääneen rakennuksen kohdalla voi käydä niin, että yhtiö vastaa rakenteista johtuvana vikana myös pintamateriaalista."

Osakkaan täytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan ilmoittaa viipymättä sellaisesta huoneistossa havaitsemastaan viasta, joka kuuluu yhtiön vastuulle. Ilmoitus tehdään isännöitsijälle tai taloyhtiön hallituksen edustajalle. Yhtiön edustaja käy tarkastamassa tilanteen ja onko ryhdyttävä korjaustoimiin. "Jos todetaan, että kyse on rakenteellisesta viasta, yhtiön on suoritettava asianmukaiset kuntotarkastukset ja tutkittava tilanne."

Varsinkin kosteusmittausten tulosten oikea tulkinta edellyttää aina vankkaa ammattitaitoa. Sitä tarvitaan myös mahdollisten homevaurioiden syiden selvittämisessä ja korjausratkaisuja etsittäessä. "Ensin on tutkittava seinien ja lattian rakenne ja sen jälkeen on tarkasteltava kosteusmittauksia, " sanoo neuvontainsinööri Jaakko Laksola Kiinteistöliitto Uusimaasta. "On selvitettävä, onko home peräisin rakennekosteudesta vai johtuuko se yksinkertaisesti märkätilojen riittämättömästä siivoamisesta. On nimittäin niin, että kun lämpötila ja ilman kosteus nousevat riittävän suuriksi ja ilmanvaihto on samalla riittämätön, orgaaninen aines kertyy laatan pintaan ja seurauksena on homeläikkiä. Jos ne pysyvät poissa riittävällä puhdistuksella, tilanne on hyvä. Jos läikät ilmestyvät uudelleen siitä huolimatta, vika on rakenteen sisällä." Sellaisten vikojen korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle. "Yhtiön on tehtävä korjaukset niin sanottuun alkuperäiseen tasoon saakka," Hallberg tarkentaa.

Osakkailla on asunto-osakeyhtiölain mukaan varsin laaja oikeus tehdä omistamassaan huoneistossa asumistasoaan parantavia muutostöitä. Hänen on ilmoitettava yhtiölle ennen töihin ryhtymistä sellaisista muutoksista, joissa esimerkiksi puututaan vedeneristyksiin tai olemassa oleviin vesijohtoihin tai siirretään vesipisteen paikkaa. Ilmoitus on hyvä tehdä kirjallisesti. Vastuu niistä pysyy silti osakkaalla itsellään, vaikka taloyhtiö niitä valvoisikin, samoin kustannukset: "Ylimääräiset sisustuslisäykset ja rakenteelliset laajennukset kuuluvat lähtökohtaisesti aina sen hetkiselle osakkaalle," Hallberg sanoo. "Ylimääräiset kustannukset, mitä hankkeeseen sitten meneekään, maksaa osakkeenomistaja."

Lämpöpatteri kuuluu kiinteistön rakenteisiin ja tästä johtuen se kuuluu selkeästi taloyhtiön vastuulle. Jos siinä on vikaa - vaikkapa lämpöä ei tule riittävästi - taloyhtiö korjaa sen ja vastaa kustannuksista. Toki sen voi vaihtaa myös osakas, jos siihen on vaikkapa esteettisiä syitä eli patteri ei miellytä silmää. Tällöin hän vastaa kustannuksista, ja muutoksista on aina ehdottomasti ilmoitettava taloyhtiölle.

Eteen voi joskus tulla pulmallisempikin tilanne, esimerkkinä vaikkapa kuvassa näkyvä kahden patterin yhdistelmä. Ilmeisesti alkuperäisen patterin teho ei ole riittänyt ja eteen on lisätty toinen. Rakennelma ei ole kaunis, lisäksi se kerää sisuksiinsa pölyä ja siellä saattaa muhii jonkinlainen terveysriskikin. Taloyhtiön ja asunnon ostaneen uuden osakkaan kesken palloteltiin korjausvastuuta jonkin aikaa, kunnes osakas päätti teettää kunnostuksen omalla kustannuksellaan. Menetelmä olikin mielenkiintoinen:

"Ensin pistetään sulut kiinni. Etummainen patteri tyhjennetään imurilla, jotta se saadaan irrotettua paikaltaan," selostaa putkiasentaja Riku Karjalainen (Putkikieppi Oy.) "Takana olevan, ilmeisesti alkuperäinen patteri on sulun toisella puolen ja sen putket on jäädytettävä, jotta se saadaan poistettua. Väliin asennetaan väliaikaiset sulut, minkä jälkeen voidaan kaikessa rauhassa rakentaa uusi putkitus. Uudet putket asennetaan ikkunalaudan ulkopuolelle, jonka jälkeen vanhan patterin aukko seinässä koolataan ja levytetään umpeen - pistetään sinne runko kakskakkosesta ja päälle kipsilevy."

Lisätietoja:

Suomen Kiinteistöliitto
www.taloyhtiö.net

Joka Kodin Asuntomarkkinat 2.5.2008