Pihan kunnostamisen pelisäännöt
Asiantuntija: Timo A. Järvinen, lakimies Uudenmaan AsuntokiinteistöyhdistysHallintaoikeus piha-alueeseen
Piha-alueiden hallinnan kannalta kerrostalot ovat ongelmattomia. Rivi- ja paritaloyhtiöt sen sijaan ovat usein murheenkryynejä, sillä niiden piha-alueet koetaan helposti yksityisalueeksi, vaikka juridisesti piha tavallisesti on yhtiön hallussa. Hallintaoikeus tosin voidaan antaa osakkaille joko yhtiöjärjestyksessä tai yhtiökokouksen päätöksellä.Piha-alueiden jakaminen
Yhtiön hallinnassa olevien piha-alueiden jakaminen voidaan tehdä enemmistöpäätöksellä yhtiökokouksessa. Päätöksessä on noudatettava osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta. Jos yhtiöjärjestystä muutetaan se vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen, koska siinä puututaan osakkeiden tuottamaan hallintaoikeuteen. Yhdenvertaisuus on olennaista.Piha-alueen laajentuminen
Pienissä rivi- ja paritaloyhtiöissä piha-alueilla on taipumus laajentua "itsestään". Hovioikeustasolla on tehty ratkaisu, jossa osakas velvoitettiin poistamaan yhteiselle piha-alueelle rakentamansa laatoitus ja istutukset. Ne antoivat mielikuvan, että ko. osakas olisi hallinnut aluetta ja estivät muita osakkaita käyttämästä sitä. Jos alue on osakkaiden aktiivisessa yhteiskäytössä, sen siirtäminen joidenkin osakkaiden hallintaan saattaa loukata yhdenvertaisuusperiaatetta.Muutostyöt osakkaan pihalla
Osakkaalla on AOYL:n 77 § mukainen muutostyöoikeus hallinta-alueellaan. Ilman lupaa ei saa tehdä muutostöitä, joista aiheutuu haittaa tai vahinkoa yhtiölle tai toiselle osakkaalle.NaapL 8 ja 17.1 § mukaan naapureille ei saa aiheuttaa pysyvää kohtuutonta rasitusta. Melu, tärinä, jyske, savu, haju jne. ja jopa puunjuurten tai oksien tunkeutuminen voidaan laskea tällaisiksi rasituksiksi.
Osakkaalla on kunnossapitovastuu tehdyistä muutostöistä. Jos hän lyö ne laimin, yhtiö voi teettää tarvittavat työt osakkaan kustannuksella.
Muutostyöt yhtiön pihalla
Yhtiön piha-alueelle tehtäviin muutostöihin tarvitaan yhtiön hallituksen lupa. Osakkaalla ei siis ole oikeutta rakentaa grilliä, katosta, leikkimökkiä, asentaa markiisia jne. ilman hallituksen lupaa. Luvattomat rakennelmat voidaan vaatia poistettaviksi. Lupia harkitessaan hallituksen on noudatettava yhdenvertaisuutta. On huomattava, että yhtiön lupa ei korvaa viranomaislupaa.Pihan kunnostus: päätös ja rahoitus
Vastikerahoitus on tarkoitettu yhtiön menojen kattamiseen. Niitä voidaan käyttää kiinteistön hankintaan ja rakentamiseen, sen ylläpitoon ja hoitoon, perusparannuksiin ja uudistuksiin, joilla kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Vastikerasituksen on pysyttävä kohtuullisena. Vastikkeilla ei voida rahoittaa ylellisyyshankkeita.Pihan kunnostus perusparannuksena
Pihan kunnostus lisää kiinteistön arvoa ja liittyy ylläpitoon. Se edistää asumismukavuutta ja -tasoa, joten hanke on järkevä ja perusteltu. Siinä mielessä korjaamiseen voidaan käyttää vastikerahoitusta. Harkittava on, mikä on lain mukainen "tavanmukainen vaatimustaso". Pelkästään se, että yhtiön kiinteistön taso nousee naapurustoa korkeammaksi, ei tee hankkeesta ylellisyyttä, jos tavoiteltu taso muuten on yleinen tai hanke muuten perusteltu. Sellaista perusparannusta ei voida tehdä, joka palvelee vain joitakin osakkaita. Kaikkien on voitava hyötyä hankkeesta.Päätös hankkeesta
Päätöksentekijänä on yhtiökokous. Jos em. kriteerit täyttyvät, päätös voidaan tehdä yksinkertaisella enemmistöllä. Pihamaan laajempaa kunnostusta suunniteltaessa on huomioitava mm. uusi maankäyttö- ja rakennuslaki, Laki eräistä naapuruussuhteista, kunnallinen rakennusjärjestys ja kunnalliset järjestyssäännöt.
Lisätietoja:
Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys