Elinkaarimalli on monien mahdollisuuksien maailma

Elinkaarimalleilla tarkoitetaan rakennushankkeiden toteutustapoja ja palveluhankinnan ratkaisuja, joissa toteuttajalle siirretään yhdellä sopimuksella vastuu rakennuksen tai infrarakenteen suunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta tietyn sopimusjakson ajaksi. Näiden tehtävien yhdistäminen on kuitenkin vasta lähtökohta, ja elinkaarihankinnan palvelupaketti voi sisältää myös monia muita osia. Elinkaarimalli-käsitteen alle kuuluu siten lukuisia hyvin erityyppisiä ja -laajuisia ratkaisuja, eikä kyseessä suinkaan ole vain yksi toimintamalli.

Talonrakennushankkeissa suunnittelun, rakentamisen ja kiinteistöpalvelujen yhdistäminen saman sopimuksen piiriin muodostaa perustan elinkaaripalvelujen kehittämiselle. Perinteistä toteutusta pitkäkestoisemman ja laajemman vastuun uskotaan motivoivan palveluntuottajaa parantamaan rakennuksen taloudellisuutta ja toiminnallista tehokkuutta. Kehittämiseen kannustavat tilaajan käyttämät tarjouskilpailujärjestelyt ja palvelutasoon sidotut maksut.

Rakentamisen ja ylläpidon yhdistävä perusmalli on kelpo ratkaisu monissa tapauksissa. Silti elinkaari-palvelun tuottaja voi ottaa tehtäväkseen myös monien muiden lisäpalvelujen tarjoamisen tilaajalle ja mahdollisille kolmansille osapuolille, kuten rakennuksen muille käyttäjille.

Tilapalveluista moniin lisäpalveluihin

Käyttäjäpalvelut ovat luonnollinen seuraava askel, kun palvelukokonaisuus laajenee. Tällöin palveluntuottaja tarjoaa kiinteistön käyttäjille erilaisia näiden toimintaan liittyviä tai sitä tukevia palveluja. Näitä palveluja voivat olla muiden muassa turvallisuus- ja aulapalvelut sekä ravintola- ja siivouspalvelut.

Palveluntuottajalle voidaan myös antaa oikeus järjestää rakennukselle muuta käyttöä pääasiallisen käyttötarkoituksen rinnalle. Tällä tarkoitetaan vaikkapa toimintaa rakennuksen tiloissa silloin, kun pääkäyttäjä ei tarvitse niitä. Opiskelija-asuntolan käyttö kesähotellina tai se, että koulun liikuntasali toimii urheiluseuran harjoitustilana viikonloppujen aikana, ovat esimerkkejä niin sanotusta täydentävästä käytöstä.

Mahdollista on myös se, että tilaaja maksaa tilaamistaan palveluista osan myöntämällä palveluntuottajalle oikeuksia rakentaa kohteeseen muita kuin tilaajan itsensä tarvitsemia tiloja. Näin täydentävän käytön innovatiiviset ratkaisut saattavat muodostaa palveluntuottajalle keskeisen ansaintakeinon, kuten myymälätilojen vuokraus matkustajaterminaalissa. Toisaalta kyse voi olla myös tilaajan tukemien palvelujen järjestämisestä.

Rakennusinvestoinneissa, joissa palveluntuottajalla on suuri rooli, myös rahoituksen järjestäminen jää usein sen tehtäväksi. Tilaaja maksaa silloin palveluista niiden käytön aikana palvelumaksua, joka kattaa myös investointikustannukset. Tyypillisesti rakennuksen omistus ja rahoituksen järjestäminen ovat hankkeessa saman osapuolen vastuulla. Palveluntuottajan rahoitusjärjestelyjen myötä toteutus organisoi-daan käytännössä varta varten perustetun niin sanotun projektiyhtiön avulla.

Elinkaarimallien ääripään muodostavat hankkeet, joissa projektiyhtiö vastaa rakennuksessa tapahtuvan toiminnan järjestämisestä. Tämän palvelun tarjoaminen edellyttää usein tietynlaisia tiloja ja vaatii siksi myös rakentamista. Siksi tämä toimintatapa voidaan myös nähdä elinkaarimallina. Tässä erikoistapauksessa kyse on yleensä julkisen sektorin tilaajasta, joka hankkii yksityiseltä sektorilta kokonaispalvelua julkisten palvelujen järjestämisvelvoitteensa mukaisesti.

Kehittämisen kautta lisäarvoihin

Kun palvelupaketin sisältö kasvaa, myös erilaisia vaihtoehtoja palvelujen toteuttamiseksi syntyy enem-män. Ratkaisut voivat vaihdella niin rakennuskohteiden kuin tilatyyppien ja tilojen käyttäjien mukaan. On siis selvää, että elinkaarimalli ei ole tarkkaan rajattu toimintamalli vaan yleisnimi monille erilaisille toimintatavoille. Näitä malleja kartoitetaan meneillään olevassa Elinkaarimallit-hankkeessa.

Elinkaarimallien palvelujen monipuolistuessa ei kyse ole enää siitä, että ainoastaan tilapalvelujen hinta ratkaisee. Monissa tapauksissa avainkysymyksiä tarjouskilpailuissa ovat tilojen ja palveluratkaisujen toiminnallisuus sekä se, miten erilaiset kilpailevat vaihtoehdot luovat hyötyjä tilaajalle ja niille, jotka palveluita loppujen lopuksi käyttävät.

Kun käytetään uusia toimintamalleja, uusille urille on mentävä myös siinä, miten tilaaja määrittelee haluamansa palvelut. Lisäksi on tarkkaan harkittava sopimuskysymyksiä, elinkaaren aikaisia pelisääntöjä ja jopa yritysjärjestelyjä. Elinkaarimallit edellyttävät siis vahvaa panostusta. Samalla on muistettava, että elinkaarimallin käyttö ei takaa hankinnan onnistumista, eivätkä mallit ole tarkoituksenmukaisia kaikissa hankkeissa. Silti elinkaarimallit näyttävät olevan kokonaistaloudellisuuden kannalta tervetulleita uusia vaihtoehtoja tarjolla olevien hankintatapojen joukkoon. Lupaavia näyttöjäkin niiden toimivuudesta on jo saatu.

- Artikkelin kirjoittaja Pertti Lahdenperä on tutkimusprofessori VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikassa.

Elinkaarimallien päävaihtoehdot on nyt kuvattu VTT:n tutkimuksessa Elinkaarimallit – Tilapalveluhankkeiden vaihtoehtoiset toimintatavat. Lue lisää